[작성자:] Algo Gagi

한남3구역 재개발은 지금 어디까지 왔을까요.

답부터 말씀드리면, 이주는 2025년 7월에 이미 끝났고 철거도 상당 부분 진행됐습니다. 남은 건 착공 하나뿐입니다. 서울시가 지난 8월 25일 이 구역을 콕 집어 현장점검에 나선 것도 그 때문입니다.

서울시가 한남3구역을 콕 집어 점검한 이유

8월 25일, 서울시 김성보 행정2부시장 주재로 ‘제2차 특별 공정촉진회의’가 열렸습니다. 하반기 착공 예정인 8개 자치구 11개 정비사업장의 진행 상황을 점검하는 자리였는데, 여기서 한남3구역이 대표적으로 거론됐습니다.

이유는 숫자에 있습니다.

서울시는 올해(2026년) 정비사업 주택 3만 가구 착공을 목표로 잡았습니다.
8월 기준으로 1만5,000가구, 정확히 절반을 이미 착공했습니다.
남은 1만5,000가구를 연내에 마무리하려면 남은 사업장을 사업장별로 밀착 관리할 수밖에 없습니다.

한남3구역은 그 목록에서도 상징성이 큰 사업지입니다. 한남뉴타운 전체에서 가장 규모가 크고, 이주와 철거까지 이미 끝낸 상태라 조금만 더 밀어붙이면 연내 착공이 가능한 단계이기 때문입니다. 김성보 부시장은 현장을 직접 방문해 “주택공급은 계획을 발표하는 데 그치지 않고 시민이 체감할 수 있는 실제 착공으로 이어져야 한다”고 밝혔습니다. 서울시와 자치구, 조합이 하나의 팀으로 움직여 현장의 걸림돌을 신속하게 해결하겠다는 게 서울시의 설명입니다.

서울시는 지난 7월 공정관리 체계를 아예 부시장급으로 격상하고, 김성보 부시장을 ‘총괄 공정촉진책임관’으로 지정하기도 했습니다. 2031년까지 31만 가구 착공이라는 큰 그림 안에서, 한남3구역은 지금 당장 성과를 보여줘야 하는 사업지로 분류된 셈입니다.

하반기 착공 예정 11개 사업장 중 한남3구역을 제외한 나머지 명단은 이번 발표 자료에는 구체적으로 나오지 않았습니다. 자치구별 세부 명단까지 궁금하다면 서울시 주택정책실에 직접 문의해보는 편이 빠릅니다.

한남3구역은 어떤 사업지인가

한남3구역은 서울 용산구 한남동 686 일대(이태원로 222-32 일대)에 위치한 재정비촉진지구 재개발 사업지입니다. 사업 방식은 민간 시행이고, 시공사는 현대건설, 브랜드는 ‘디에이치 한남’입니다.

규모를 나열해보면 이렇습니다.

기존 가구수(멸실량) 8,373가구
계획 건립세대수 총 5,970세대
분양 4,950세대, 임대 1,020세대

서울시 정비사업 추진현황 데이터셋(2026년 6월 기준) 상의 공식 수치입니다. 참고로 2026년 8월 26일자 헤럴드경제·에너지경제·데일리안 보도에서는 “총 5,816가구 규모”로 소개되기도 했습니다. 임대 물량 포함 여부 등 산출 기준 차이로 추정되는데, 정확한 근거까지는 이번 확인으로 다 밝히지 못했습니다. 최신 확정치는 조합 공지나 시공사 발표 쪽을 참고하는 편이 낫습니다. 이 글에서는 서울시 공식 데이터셋 수치(5,970세대)를 대표값으로 씁니다.

한남3구역이 상징적인 이유는 간단합니다. 한남뉴타운 1~5구역을 통틀어 가장 규모가 큰 사업지이기 때문입니다. 2019~2020년에는 현대건설·GS건설·대림산업(현 DL이앤씨)이 3파전을 벌인 시공사 선정전으로 화제가 됐고, 이후 현대백화점 유치 공약까지 겹치면서 한남뉴타운 중에서도 가장 많이 언급된 구역이기도 합니다.

여기까지 오는 데 16년 — 추진 단계 타임라인

정비사업은 원래 오래 걸립니다. 그런데 한남3구역은 그중에서도 유독 긴 편에 속합니다.

서울시 공식 데이터셋 기준 타임라인은 아래와 같습니다.

2009년 10월 구역지정(정비계획 수립)
2010년 8월 추진위원회 구성
2012년 9월 조합설립인가
2017년 10월 건축심의(서울시)
2019년 3월 사업시행인가 최초
2023년 6월 관리처분계획인가 최초
2023년 9월 관리처분계획인가 변경(최종)
2023년 10월 이주 시작
2024년 9월 사업시행인가 변경(최종)
2025년 7월 이주 종료(완료)

구역지정부터 이주 완료까지만 따져도 16년입니다. 착공은 아직 데이터셋에 정식으로 등록되지 않았습니다.

흥미로운 지점은 따로 있습니다. 데이터셋의 “현재 사업추진단계” 항목은 한남3구역을 여전히 ‘관리처분’ 단계로 표기하고 있습니다. 그런데 실상은 다릅니다. 이주는 이미 끝났고, 철거도 상당히 진행돼 착공을 목전에 둔 상태입니다.

많은 분들이 이 표기를 보고 “아직 관리처분 단계라 갈 길이 멀다”고 오해하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 정반대에 가깝습니다. 이 항목은 법적 최종 인허가 단계를 기준으로 갱신되는 필드라, 철거·착공 같은 실행 단계의 세부 진행률까지는 실시간으로 반영하지 않을 가능성이 높습니다.

나무위키에 정리된 보완 기록을 같이 보면 흐름이 더 선명해집니다.

2024년 12월 이주율 96% 달성
2025년 2월 27일 본격 철거 개시
2025년 7월 7일 이주 100% 완료
계획 입주는 2029년

날짜가 공식 데이터셋과 하루~며칠 정도 어긋나는 부분이 있는데, 이는 단순 집계 시점 차이로 보입니다. 어느 쪽이든 결론은 같습니다. 이주와 철거는 사실상 끝났고, 이제 착공만 남았다는 것입니다.

착공 목전, 그런데 아직 남은 문제들

착공을 앞둔 사업지라고 해서 갈등이 전혀 없는 건 아닙니다. 한남3구역에도 몇 가지 짚어야 할 이슈가 남아 있습니다.

공사비, 37% 오를 수 있다는 이야기

현대건설이 2020년 수주 당시 제안한 공사비는 3.3㎡(평)당 547만원이었습니다. 이후 750만원대까지, 약 37% 인상이 예상되는 상황이 2025년 1월 보도됐습니다. 조합 추산으로는 전용 84㎡ 기준 추가 분담금이 최소 1억7,000만원을 넘어설 수 있다는 계산도 나왔습니다.

같은 한남뉴타운 안에서 비교해보면 처음 제안가가 얼마나 낮았는지 드러납니다.

한남2구역(대우건설) 평당 770만원
한남5구역 평당 916만원
한남3구역(현대건설, 2020년 최초 제안) 평당 547만원

현대건설의 최초 제안가가 상대적으로 매우 낮았던 것으로 분석되는 이유입니다. 같은 시기 한남4구역 시공사 선정에서 현대건설(평당 881만원 제안)이 삼성물산(983만원 제안)에 패배한 배경으로는, 둔촌주공(약 6개월 공사중단)·대조1구역(5개월 공사중단) 등에서 공사비 갈등이 불거지자 공사를 전면 중단한 전례가 지목되기도 했습니다.

이후 공사비 협상이 최종 타결됐는지, 최종 확정 단가가 얼마인지는 조합이나 현대건설 측 공식 발표로 확인하는 수밖에 없습니다. 비슷한 시기 다른 정비구역들의 공사비 조정 타결 사례는 여럿 확인되지만, 한남3구역 자체의 최종 타결 소식은 이번 확인 범위 안에서는 나오지 않았습니다.

정비사업에서 공사비 갈등이 유독 자주 불거지는 이유가 궁금하시다면, 비슷한 시기 코오롱글로벌 계약해지 3연속, 정비사업 공사비 갈등의 신호에서 조금 더 넓은 맥락을 다뤄둔 적이 있습니다.

2024년 차량 돌진 사건, 2026년 대법원 판결로 마무리

한남3구역과 관련해 한 가지 사실관계를 정리해둘 필요가 있습니다.

2024년 9월, 한남4구역 시공자 선정 입찰을 앞둔 시기에 한남3구역 재개발조합의 비상근이사 A씨가 서울 종로구 계동 현대건설 본사 출입문에 차량을 세 차례 들이받는 일이 있었습니다. 시설물 파손 피해액은 약 5,000만원 규모였고, 인명피해는 없었습니다.

갈등의 배경으로는 당시 현대건설이 한남4구역 입찰 과정에서 “한남3구역에 우회도로를 조성하면 한남4구역 사업비를 약 2,220억원 줄일 수 있다”는 내용의 홍보물을 제작한 사실이 지목됩니다. 한남3구역 조합은 이를 사전 협의 없는 부지 사용 계획이라며 반발했고, 이 과정에서 벌어진 일이었습니다.

이 사건은 이미 법적으로 종결됐습니다. 2026년 6월 대법원에서 A씨에게 징역 6개월에 집행유예 1년이 확정됐습니다. 법원은 현대건설 측의 처벌불원 의사를 유리한 정상으로 참작했습니다.

착공을 앞둔 시점에 이 사건을 다시 꺼내는 이유는 단순합니다. 한남3구역을 검색하면 여전히 함께 언급되는 사안이기 때문입니다. 다만 이미 대법원 판결로 마무리된 사안인 만큼, 지금 시점에서는 사업 진행에 별도의 영향을 미치는 변수라기보다 지나간 갈등의 기록으로 이해하시는 게 맞습니다.

현대백화점 유치 공약, 지금은 어떻게 됐나

현대건설은 2020년 시공사 수주 당시 “범 현대그룹 일원인 현대백화점 입점”을 핵심 공약으로 내걸었습니다. 이후 부지 부족, 교통영향평가 등의 문제로 백화점 직접 입점이 현실적으로 어려워졌고, 2024년 9월에는 조합원들이 “공약 무산”을 이유로 현대건설과 갈등을 빚었다는 보도가 나왔습니다.

같은 해 10월, 현대건설은 대안으로 “백화점에 준하는 스트리트 상가” 조성안을 제안했지만 조합은 이를 받아들이지 않았습니다. 이후 촉진계획 변경에 맞춰 “새로운 콘셉트의 백화점 모델”을 적용하겠다는 공문을 내고, 조합과 상가협의체를 구성해 협의를 이어가는 단계라는 보도가 이어졌습니다.

이 사안이 2025~2026년 사이 어떻게 정리됐는지는 조합 공지사항을 찾아보는 편이 가장 확실합니다.

한남뉴타운 전체 그림에서 본 한남3구역

한남3구역 하나만 놓고 보면 진행이 더디게 느껴질 수 있습니다. 그런데 한남뉴타운 전체 5개 구역을 나란히 놓고 보면 얘기가 달라집니다.

한남1구역 — 서울시 정비사업 추진현황 데이터셋에 아예 등재되어 있지 않습니다. 나무위키에는 “신속통합기획 진행 중”으로 기재돼 있는데, 정확한 지위는 관할 자치구에 문의해봐야 알 수 있습니다.

한남2구역 — 대우건설, ‘한남 써밋’. 관리처분 단계에서 이주를 진행 중입니다. 계획세대수는 총 1,537세대(분양 1,299 / 임대 238)입니다. 이 구역은 최근 재신임투표를 둘러싼 이슈가 있어 한남2구역, 대우건설 재신임투표로 계약 유지에서 별도로 다룬 적이 있습니다.

한남3구역 — 현대건설, ‘디에이치 한남’. 총 5,970세대(분양 4,950 / 임대 1,020)로 한남뉴타운 중 가장 큰 규모입니다. 이주와 철거를 마치고 착공을 목전에 두고 있습니다.

한남4구역 — 삼성물산, ‘래미안 글로우힐즈'(평당 983만원에 선정). 총 2,331세대(분양 1,981 / 임대 350)이며, 사업시행인가 단계입니다. 아직 관리처분에는 이르지 못했습니다.

한남5구역 — 나무위키 기준 ‘아크로 한남’으로 알려져 있으나, 시공사명 자체는 이번 확인으로는 명확히 특정하지 못했습니다. 총 2,592세대(분양 2,202 / 임대 390)이며, 사업시행인가 단계입니다.

규모로도 속도로도, 한남3구역이 한남뉴타운 안에서 가장 앞서 있습니다. 한남2구역이 관리처분 단계에서 이주를 진행하며 그 뒤를 따르고 있고, 한남4·5구역은 아직 사업시행인가 단계로 관리처분에도 이르지 못했습니다. 한남1구역은 정식 구역지정 여부부터가 불분명한 초기 단계로 보입니다.

같은 뉴타운 안에서도 진행 속도 차이가 이렇게 벌어지는 이유는, 결국 이주·철거처럼 손이 많이 가는 실행 단계를 얼마나 빨리 넘기느냐에 달려 있을 가능성이 높습니다. 인허가는 서류의 문제지만, 이주와 철거는 사람과 시간의 문제이기 때문입니다.

정리하며

한남3구역 재개발은 지금 어디까지 왔을까요. 다시 답하자면, 이주와 철거는 끝났고 서울시가 연내 착공을 목표로 밀착 관리에 들어간 단계입니다.

공사비 인상, 차량 돌진 사건, 백화점 공약 논란 같은 굵직한 갈등들도 있었지만, 그 상당수는 이미 지나간 이슈이거나 조합·시공사 간 협의로 넘어가는 단계에 들어섰을 가능성이 높습니다.

정비사업에서 진짜 중요한 변화는 화려한 조감도가 아니라, 이주와 철거라는 지루한 단계를 넘어서는 순간에 있습니다. 한남3구역은 지금 그 마지막 문턱 앞에 서 있습니다.

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참고자료

서초구 반포동 국민평형(전용 84.97㎡)이 2026년 8월 53억 9,000만 원에 손바뀜했습니다. KB부동산이 집계한 같은 달 시세는 55억 5,000만 원.

서울에서 재건축이 진행 중인 지역은 많지만, 이 정도 시세를 형성하면서 동시에 6개 구역이 반경 1km 안에 몰려 재건축을 진행하는 곳은 흔하지 않습니다.

신반포22차, 신반포12차, 신반포16차, 신반포27차, 그리고 반포주공1단지(3주구/1·2·4주구).

옛 “반포아파트지구” 안에 있는 이 6개 구역, 지금 어디까지 왔을까요.

결론부터 말하면 셋은 이미 입주를 시작했거나 분양을 눈앞에 뒀고, 나머지 셋은 이제 막 이주에 들어가는 단계입니다.

같은 동네, 비슷한 시기에 조합을 만들었는데도 왜 이렇게 갈렸는지, 서울시 공식 데이터셋과 언론 보도를 근거로 정리했습니다.

왜 이 동네가 서울 재건축의 최상급지로 불리나

반포동·잠원동 일대는 1970년대 조성된 서울 최초의 대규모 계획 아파트단지, “반포아파트지구”였습니다.

서울시 정비사업 데이터셋에서도 이 6개 구역은 “아파트지구재건축”으로 따로 분류돼 있습니다. 인근의 신반포2차·4차 같은 개별 소규모 단지(“공동주택재건축”)와는 출발선 자체가 다른 셈입니다.

한강변이라는 입지, 그리고 국민평형 기준 50억 원대 실거래가.

이 두 가지만으로도 왜 이 클러스터가 상징적인지는 설명이 됩니다.

다만 이 동네가 처음부터 순탄했던 것만은 아닙니다. 재건축초과이익환수제(재초환)가 시행된 2020년 9월, 반포주공1단지 3주구에는 가구당 4억 200만 원, 조합 전체로는 5,965억 원이 넘는 부담금이 통보되며 당시 역대 최고액으로 알려진 적이 있습니다. 부담금이 정확히 어떻게 산정되는지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금 계산법에서 다룬 적이 있으니 참고하시면 됩니다.

최상급지라고 조합원 부담이 없는 것은 아니라는 뜻입니다.

6개 구역, 진행 속도로 나누면 두 그룹

서울시 정비사업 데이터셋(2026년 6월 기준)과 최신 뉴스를 종합하면, 6개 구역은 진행 속도 기준으로 뚜렷이 두 그룹으로 나뉩니다.

선두 그룹 — 이미 입주했거나 분양을 눈앞에 둔 3곳

반포주공1단지 3주구(래미안 트리니원)는 사실상 이 클러스터의 완성형입니다. 착공은 2023년 3월, 입주는 2026년 8월 초에 시작됐다는 소식이 전해졌습니다.

서울시 데이터셋상 진행단계는 여전히 “착공”으로 남아 있습니다. 6월 시점 스냅샷이라 실제 진행 상황을 다 담아내지 못한 것으로 보입니다.

신반포22차는 132가구가 160세대로 다시 태어나는 소규모 구역입니다. 당초 힐스테이트로 예정됐다가 2024년 2월 하이엔드 브랜드 디에이치로 바뀌었고, 두 달 뒤인 4월엔 평당 1,300만 원, 당시 기준 “역대 최고 수준”이라는 공사비가 확정됐습니다. 착공도 같은 달이었고, 2026년 분양을 앞두고 있는 것으로 알려졌습니다.

반포주공1·2·4주구(디에이치 클래스트)는 5,007세대(분양 4,794 · 임대 213)로 클러스터 최대 규모이자 서울 재건축 단지를 통틀어도 손꼽히는 규모입니다. 2024년 3월 착공해 2026년 8월 현재 일반분양이 진행 중인데, 아래에서 다시 다룰 이슈 하나를 안고 있습니다.

후발 그룹 — 관리처분을 마치고 이주 단계에 들어선 3곳

신반포27차(드파인 더 퍼스트 반포)는 6개 구역 중 이주를 가장 먼저 시작했습니다. 2025년 11월부터 이주에 들어갔고, 준공 목표는 2029년입니다.

신반포12차(르엘)는 2025년 9월 관리처분 인가를 받았고, 2026년 3월부터 7월까지 이주가 예정돼 있습니다. 참고로 세대수를 다룰 때 기존 가구수(324가구)와 신축 후 세대수(432세대)가 혼동돼 소개되는 경우가 있는데, 이 글은 서울시 공식 데이터셋 기준인 432세대를 대표값으로 씁니다.

신반포16차(써밋 라피움)는 관리처분 인가는 2025년 9월로 신반포12차와 비슷하지만, 착공은 2026년 6월을 목표로 하고 있다는 게 최근 보도 기준입니다. 준공 목표는 2031년으로 6개 구역 중 가장 멀리 잡혀 있습니다.

왜 격차가 벌어졌나 — 갈림길은 사업시행인가였다

많은 사람들이 세대수가 많고 사업이 복잡할수록 재건축이 늦어진다고 생각합니다.

하지만 이 클러스터를 보면 그 통념은 정반대로 뒤집힙니다.

가장 빠른 신반포22차는 160세대로 6개 구역 중 두 번째로 작습니다. 반대로 후발 그룹인 신반포27차(210세대)·신반포12차(432세대)는 규모로만 보면 오히려 더 작거나 비슷한 수준입니다.

즉, 세대수나 사업 규모는 이번 격차의 직접적인 원인으로 보기 어렵습니다.

진짜 갈림길은 따로 있었습니다.

데이터셋상 사업시행인가 시점을 나란히 놓고 보면, 선두 그룹인 신반포22차·반포주공1단지(3주구, 1·2·4주구)는 모두 2017년 9월에 이미 사업시행인가를 받았습니다. 반면 후발 그룹인 신반포27차(2023-01)·신반포16차(2023-11)·신반포12차(2024-06)는 사업시행인가 자체가 6~7년 늦은 2023~2024년에야 이뤄졌습니다.

흥미로운 건 조합설립 시점만 보면 이 차이가 잘 안 보인다는 점입니다. 신반포16차(2018-02)·신반포27차(2018-06)는 신반포22차(2017-04)와 조합설립 시기가 크게 다르지 않았는데도, 사업시행인가까지 가는 데는 6년 가까운 시차가 벌어졌습니다.

조합설립 이후 사업시행인가를 받기까지, 그 구간에서 무슨 일이 있었는지가 핵심인 셈입니다.

설계 변경이었는지, 심의 지연이었는지, 아니면 다른 절차상 이유였는지, 이 부분까지는 이번 조사로 전부 확인하지는 못했습니다. 구체적인 경위가 궁금하시다면 서초구청 도시계획과나 각 조합 홈페이지 공지사항을 통해 더 정확히 확인하실 수 있습니다.

클러스터 최대어, 디에이치 클래스트의 공사비 1,025억 원

6개 구역 중 가장 규모가 큰 만큼, 이슈도 가장 많이 몰린 곳이 반포주공1·2·4주구, 디에이치 클래스트입니다.

파이낸셜뉴스 단독보도(2026년 6월 25일)에 따르면, 시공사인 현대건설은 “특화디자인 및 마감 고급화”를 이유로 공사비 인상을 요구했고, 조합은 이틀 뒤인 6월 27일 임시총회에서 이 증액안을 최종 확정했습니다. 증액 규모는 1,025억 원.

5,007세대 규모 단지에서 나온 네 자릿수 억 원 단위 증액인 만큼, 이 비용이 결국 일반분양가 책정에 영향을 줄 수 있다는 시선도 함께 나왔습니다.

데이터셋을 보면 이 구역의 관리처분계획 변경(최종) 인가일은 2026년 2월 12일로 기록돼 있습니다. 6월 공사비 증액 총회보다 넉 달 이상 앞선 시점입니다. 두 절차가 하나로 이어진 것인지, 아니면 별개의 변경 절차인지는 조합 총회 자료를 통해 확인하실 수 있는 부분입니다.

공사비 증액은 이 클러스터만의 일도 아닙니다. 앞서 본 신반포22차도 2024년 4월 평당 1,300만 원, 당시 “역대 최고 수준”이라는 공사비로 계약을 맺은 바 있습니다.

최상급지에서조차 공사비 갈등이 반복되고 있다.

이것이 이 클러스터가 보여주는 또 하나의 흐름입니다. 시공사 선정과 공사비 협상이 재건축 사업에서 왜 그렇게 중요한 변수인지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환에서 더 자세히 다뤘습니다.

하이엔드 브랜드 5파전

6개 구역에 붙은 이름을 나열해보면 이 클러스터의 성격이 한눈에 들어옵니다.

래미안 트리니원
디에이치
디에이치 클래스트
드파인 더 퍼스트 반포
르엘
써밋 라피움

삼성물산·현대엔지니어링·현대건설·SK에코플랜트·롯데건설·대우건설.

사실상 대형 건설사들의 하이엔드 브랜드가 한 동네에 총출동한 모양새입니다.

특히 신반포16차에 붙은 “써밋 라피움”은 대우건설 하이엔드 브랜드 ‘써밋’에 이탈리아어로 강을 뜻하는 ‘라피움’을 결합한 이름이라고 합니다. 한강변 입지를 브랜드명에 그대로 녹여낸 셈입니다.

같은 동네 안에서도 브랜드마다, 시공사마다 색깔이 다르게 입혀지고 있다는 점이 이 클러스터를 지켜볼 또 다른 재미이기도 합니다.

결론 — 격차는 좁혀질까

다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다. 6개 구역, 지금 어디까지 왔을까요.

반포주공1단지 3주구는 입주를 시작했고, 신반포22차와 반포주공1·2·4주구는 착공을 마치고 분양 단계에 들어섰습니다.

신반포12차·16차·27차는 관리처분을 마치고 이주에 들어갔거나 앞두고 있습니다.

격차의 시작점은 세대수도, 조합설립 시기도 아니었습니다. 2017년과 2023~2024년, 사업시행인가를 받은 시점 자체의 차이였습니다.

이 격차가 앞으로도 그대로 유지될지, 아니면 후발 그룹이 이주·착공을 거치며 좁혀질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

다만 한 가지는 분명해 보입니다. 진행 속도와 별개로, 이 동네는 이미 서울 재건축 시장에서 가장 주목받는 클러스터가 됐다는 점입니다.

같은 클러스터 안에서 진행 속도가 갈리는 이유를 더 알고 싶다면 서울 정비사업의 현재 현황과 분양시기가 제일 빠른 단지는에서 서울 전체 흐름을 함께 확인하실 수 있습니다.

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참고자료

• 파이낸셜뉴스 — “[단독] 반포124주구 ‘반디클’, 공사비 1025억원 증액” (2026-06-25), v.daum.net
• 서울경제 — “[단독] 평당 공사비 1300만 원 시대···’신반포 22차’ 역대 최고가” (2024-02-05), v.daum.net
• 비즈한국 — “[AI 비즈부동산] 26년 8월 1주차 서울 부동산 실거래 동향” (2026-08-10), bizhankook.com
• 나무위키 — “반포주공1단지” 항목, namu.wiki

노량진뉴타운 재개발 8개 구역 중 노량진6·8·2구역은 이미 착공에 들어갔고, 노량진1구역은 2026년 4월에야 관리처분인가를 받아 8개 구역 중 가장 늦게 출발선을 넘었다.

같은 뉴타운 안이라도 구역마다 진행 속도가 이렇게까지 벌어진다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 2026년 6월 기준 데이터로 보면, 노량진1~8구역 중 착공을 마친 곳은 3곳, 아직 관리처분 단계에 머물러 있는 곳은 5곳이다. 목표는 2027년까지 8개 구역 전체 착공, 2031년 전체 준공이지만, 이미 구역 간 격차는 1년 반 가까이 벌어져 있다.

이 글은 그 격차가 구체적으로 어디서, 얼마나 나는지를 구역별로 짚어본다. 노량진뉴타운 전체를 하나의 사업처럼 생각하기 쉽지만, 실제로는 여덟 개의 서로 다른 사업이 각자의 속도로 움직이고 있다는 게 이 글의 핵심이다.

노량진뉴타운, 왜 다시 주목받나

노량진뉴타운은 2003년 11월 서울 2차 뉴타운 중 하나로 지정된 동작구 노량진동·대방동 일대 재정비촉진지구다.

길음·은평·왕십리 같은 1차 시범지구 다음으로 지정됐으니 연혁 자체는 20년이 넘었다. 애초 2012년 완공을 목표로 잡았지만, 2008년 금융위기와 고시촌 원룸 주민들의 반발로 사업이 오래 정체됐고, 2025년까지도 8개 구역 중 완공된 곳은 한 곳도 없었다.

지금 다시 이 지역이 주목받는 이유는 입지 때문이다.

• 북쪽에는 1호선·9호선이 지나는 노량진역
• 남쪽에는 7호선 장승배기역
• 그 사이를 앞으로 서부선 경전철이 관통할 예정

이 노선망 덕분에 강북·강남·여의도 3대 업무지구로의 접근성이 좋다는 평가를 받는다. 8개 구역이 모두 완공되면 한강벨트에 약 1만 가구 규모의 신규 주거지가 들어서는 셈이니, 단일 뉴타운치고는 규모도 작지 않다.

완성 이후 그림도 이미 그려져 있다. 노량진1·6·7구역을 잇는 대형 선형공원, 1·3·6·8구역을 연결하는 공공보행로가 계획돼 있어 구역 간 연결성도 염두에 둔 설계다.

다만 서울시·조합이 밝힌 “2027년 전체 착공, 2031년 전체 준공”은 어디까지나 목표치다. 아래 표를 보면 알겠지만, 실제 8개 구역의 현재 위치는 이 목표와 상당한 시차를 두고 흩어져 있다.

8개 구역 진행 상황 한눈에 보기 (2026년 6월 기준)

8개 구역 중 착공을 마친 곳은 노량진2·6·8구역 세 곳, 나머지 노량진1·3·4·5·7구역 다섯 곳은 관리처분 단계에 머물러 있다.

계획세대·시공사 정보는 서울시 정비사업 정보몽땅 2026년 6월 스냅샷과 부동산 정리 자료를 교차 확인한 값이다. 일부 세대수·브랜드명은 소스 간 표기가 다른 부분이 있어, 아래 구역별 설명에서 따로 짚는다.

이렇게 놓고 보면 규모와 속도가 반드시 비례하지 않는다는 게 눈에 띈다. 계획세대가 가장 많은 구역이 가장 늦게 출발했고, 오히려 두 번째로 큰 구역이 가장 먼저 첫 삽을 떴다.

분양시기까지 포함해 서울 전역 정비사업이 지금 어디까지 왔는지 궁금하다면 서울 정비사업 현황, 분양 빠른 단지들은 어디일까도 함께 보면 도움이 된다.

가장 빠른 구역 — 노량진6구역, 조합설립도 착공도 1등

노량진6구역은 8개 구역 중 조합설립(2011년 3월 17일)도 가장 빨랐고, 착공(2025년 6월 27일)도 가장 먼저 했다.

계획세대는 1,499가구(분양 1,237·임대 262)로 8개 구역 중 두 번째로 크다. 규모가 크면 절차도 오래 걸릴 거라는 인식과는 정반대 사례인 셈이다.

시공사는 GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄이다. 브랜드명은 자료마다 표기가 조금씩 다른데, 최종 명칭은 조합 공지사항이나 분양 안내 자료 쪽을 더 믿는 게 낫다.

노량진6구역이 왜 이렇게 빨리 갔는지에 대한 명시적인 설명은 확인되지 않지만, 조합설립부터 압도적으로 빨랐다는 점을 감안하면 초기 단계에서 조합원 동의를 빠르게 모은 게 이후 절차 전반의 속도를 좌우했을 가능성이 있다.

착공까지 마친 나머지 두 구역 — 노량진8구역과 노량진2구역

노량진6구역 다음으로는 노량진8구역(착공 2025년 10월 30일), 노량진2구역(착공 2025년 11월 14일) 순으로 이미 첫 삽을 떴다.

노량진8구역은 시공사 DL이앤씨, 브랜드 ‘아크로(리버스카이)’로 여러 소스가 일치하게 확인되는 몇 안 되는 구역이다. 계획세대는 987가구(분양 815·임대 172) 규모다.

노량진2구역은 시공사 SK에코플랜트, 브랜드는 ‘드파인(SK DEFINE)’ 계열로 확인된다. 착공했다고 해서 조합 업무가 끝나는 건 아니다. 착공 이후에도 정비기반시설공사 선정(2025년 11월), 사업비 분담금 대출 금융기관 선정(2026년 3월), 각종 부담금 절감 용역업체 선정(2026년 6월)처럼 실무 절차가 계속 이어지고 있다는 게 최근 업계지 기사에서 확인된다.

즉, 착공은 끝이 아니라 또 다른 실무의 시작이다. 노량진2·6·8구역 모두 이제 막 그 국면에 들어선 상태로 보면 된다.

가장 크지만 가장 늦게 출발한 구역 — 노량진1구역

노량진1구역은 8개 구역 중 관리처분인가(2026년 4월 21일)가 가장 늦게 나온 구역이면서, 동시에 계획세대가 가장 많은 최대 규모 구역이다.

서울시 정비사업 데이터는 계획세대를 2,992가구(분양 2,461·임대 531)로 집계하고 있고, 2026년 5월 서울신문 보도는 공공임대 526가구를 포함해 3,103가구·22개동 규모라고 전했다. 두 수치는 한 달 정도 시차를 두고 나온 값이라 완전히 다른 정보라기보다, 관리처분인가 직후 임대주택 배분 등 세부 조정이 있었을 가능성이 있다. 세대수를 정확히 알고 싶다면 조합 공지사항 쪽이 더 최신 정보일 가능성이 크다.

노량진뉴타운 최대 규모답게 계획된 것도 많다.

• 기준용적률 대비 약 30% 상향(266.6% → 299.3%)
• 복합청사(공공청사·사회복지시설·어린이집)
• 시민대학, 노인복지시설, 유치원 등 공공·복지시설
• 노량진지구 전체가 공유하는 대형 중앙공원
• 폭 20m 공공보행통로

이주는 2026년 하반기 시작 예정이고, 착공 목표는 2027년 말이다. 이미 착공한 노량진6·8·2구역과 비교하면 최소 1년에서 1년 반 이상 격차가 벌어져 있다.

규모가 크고 복합시설이 많은 만큼 인허가 절차가 더 복잡했을 가능성이 있지만, 이는 정황상의 추정이고 명시적으로 확인된 지연 사유는 아니다. 시공사는 포스코이앤씨, 브랜드는 ‘오티에르’로 알려져 있다.

이주가 본격화되면 조합원 입장에서는 이주비 대출이나 이주 절차 자체가 새로운 실무 관문이 된다. 이주비 대출이 어떤 구조로 나오고 실제 이주가 어떤 순서로 진행되는지는 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차에서 자세히 다뤘다.

관리처분 단계 나머지 구역들 — 노량진3·4·5·7구역

노량진1구역 외에도 노량진3·4·5·7구역이 관리처분 단계에 있는데, 이 안에서도 진행 정도는 다시 갈린다.

노량진3구역은 관리처분인가를 2026년 2월 25일에 받았다. 이주·착공 일정은 아직 확정되지 않았지만, 2026년 9월 석면제거 감리·지장물이설공사 업체 선정 기사가 확인돼 철거 준비 단계에 들어선 것으로 보인다. 시공사는 포스코이앤씨이고, 브랜드명은 조합에서 아직 확정 발표를 하지 않은 것으로 파악된다.

노량진4구역은 2022년 12월 관리처분인가를 받고, 2024년 8월 이주까지 이미 끝낸 상태다. 8개 구역 중 착공 전 마지막 단계에 가장 근접한 곳 중 하나다. 시공사는 현대건설로 확인되지만, 브랜드가 ‘디에이치’인지 그보다 중저가형인 ‘THE H’인지는 자료마다 표기가 갈린다. 최종 브랜드는 분양 공고가 나오는 시점에 다시 확인해볼 부분이다.

노량진5구역은 2023년 9월 관리처분인가를 받았고, 2024년 4월부터 이주가 시작돼 2026년 3월 종료를 목표로 진행 중이다. 시공사는 대우건설, 브랜드는 ‘써밋’이다.

노량진7구역은 2024년 5월 관리처분인가를 받았고, 2024년 11월 시작한 이주가 2025년 12월 종료를 목표로 거의 마무리 단계에 와 있다. 소방·정보통신공사 감리 선정(2026년 6월) 같은 착공 준비 실무가 진행 중인 걸 보면, 8개 구역 중 다음 착공 순번에 가장 가까운 곳으로 볼 수 있다. 시공사는 SK에코플랜트, 브랜드는 노량진2구역과 같은 ‘드파인’ 계열이다.

결국 관리처분 5개 구역 안에서도 노량진4·7구역은 착공 문턱에, 노량진5구역은 이주 한창, 노량진1·3구역은 이주 시작 전 단계로 다시 나뉘는 셈이다.

시공사·브랜드명, 정확한 건 조합 공지사항에서

여기까지 보면 눈치챘겠지만, 시공사는 대체로 자료 간 일치하는 반면 브랜드 세부 명칭은 구역마다 확인이 필요한 지점이 있다.

• 노량진6구역은 컨소시엄 표기 순서(GS건설·SK에코플랜트 vs SK에코플랜트·GS건설)와 브랜드명(‘라클라체’ vs ‘하이앤드’)이 자료마다 다르다.
• 노량진4구역은 브랜드가 ‘디에이치’인지 ‘THE H’인지 표기가 갈린다.
• 노량진1구역은 브랜드 ‘오티에르’가 여러 자료에서 반복 언급되지만, 정작 관리처분 관련 보도 자체에는 시공사명이 명시돼 있지 않다.

반대로 노량진8구역(DL이앤씨·아크로 리버스카이)처럼 여러 자료가 정확히 일치하는 구역도 있다. 정비사업은 착공 이후에도 브랜드명이 조정되는 경우가 종종 있으니, 분양이나 청약을 앞두고 있다면 조합 홈페이지 공지사항이나 분양 공고를 통해 최종 명칭을 확인하시는 걸 권한다. 시공사 선정 과정 자체가 궁금하다면 재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환도 참고할 만하다.

노량진뉴타운의 완성은 격차를 좁히는 시간에 달려 있다

지금까지 살펴본 대로 노량진뉴타운 8개 구역은 목표(2027년 전체 착공)를 향해 가고 있지만, 출발선을 넘은 순서와 속도는 구역마다 뚜렷이 다르다.

착공을 마친 노량진2·6·8구역, 착공 문턱에 다가선 노량진4·7구역, 이주가 한창인 노량진5구역, 그리고 이제 막 관리처분인가를 받고 이주를 앞둔 노량진1·3구역까지 — 같은 뉴타운이라는 이름 아래 사실상 8개의 서로 다른 시계가 돌아가고 있는 셈이다.

이번 정리 과정에서 조합장 비리나 시공사 교체 같은 분쟁성 이슈는 따로 확인되지 않았다. 최근 확인되는 기사들은 대부분 이주비·사업비 대출 금융기관 선정, 감리업체 선정, 부담금 절감 용역 같은 각 조합의 정상적인 실무 절차에 관한 것이었다. 구역별로 더 구체적인 진행 소식이 궁금하다면 각 조합 공지사항을 주기적으로 살펴보는 쪽이 낫다.

이주나 착공을 앞둔 조합원이라면 진행 단계만큼이나 그 단계에서 발생하는 세금 문제도 함께 챙겨야 한다. 재산세·취득세·양도소득세가 사업 단계마다 어떻게 달라지는지는 정비사업 세금 1편, 왜 이렇게 복잡할까에 정리해뒀다.

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• 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차

참고자료

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 2026년 6월 기준 정비사업 추진현황 스냅샷
• 서울신문 — “‘노량진뉴타운 최대’ 노량진1구역 3103가구 2027년 착공” (2026-05-22), seoul.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진뉴타운 8개 구역 2031년 준공 목표” (2025-11-20), housingherald.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진2구역 재개발조합 정비기반시설공사 선정” 외 실무 절차 관련 기사 (2025-11~2026-06), housingherald.co.kr
• 하우징헤럴드 — “노량진3 재개발조합 석면제거 감리·지장물이설공사·원인자부담금 감면 업체 선정” (2026-09-01), housingherald.co.kr
• 나무위키 — “노량진뉴타운” 항목 (최종편집 2026-04-23 기준 확인), namu.wiki

흑석뉴타운 재개발 흑석9구역에서 착공 이후에도 조합원 갈등이 터졌습니다.

오늘(9월 4일) 하우징헤럴드 단독 보도에 따르면, 흑석9구역은 지난해 말 조합원 총회에서 정했던 주방가구·원목마루 등 마감재 업체를 8월 초 갑자기 다른 브랜드로 바꾸는 안건을 올렸고, 비교표도 없이 사흘 안에 표결을 강행하려 한다는 논란에 휩싸였습니다.

이미 착공까지 마친 구역에서 이런 일이 벌어졌다는 게 이번 소식의 핵심입니다.

같은 흑석뉴타운 안에서 10개월 늦게 착공한 흑석11구역과 나란히 놓고 보면, 두 구역이 걸어온 속도와 지금 마주한 상황이 꽤 다르다는 것도 드러납니다.

흑석9구역, 착공 후에 무슨 일이 있었나

마감재 업체를 3주 만에 바꾸려 한 게 이번 논란의 발단입니다.

흑석9구역 조합은 2025년 말 총회에서 주방가구·원목마루 등 마감재 업체를 이미 한 차례 확정했습니다.

• 기존 업체는 “페발까사” 독점공급사
• 6개월간 상품성 검토를 마친 상태
• 2026년 7월 말까지 단가 협상 진행 중

그런데

2026년 8월 초, 협상이 끝나지도 않은 상태에서 전혀 다른 브랜드(기사에서는 “S사”로 표기)로 교체하자는 안건이 갑자기 등장했습니다.

협상을 왜 중단했는지, 새 업체는 어떤 기준으로 골랐는지에 대한 설명이 조합원들에게 충분히 공유되지 않은 채, 비교표조차 없이 사흘 안에 표결을 밀어붙이려 했다는 게 하우징헤럴드가 지적한 대목입니다. 이 안건은 8월 29일 임시총회에서 다뤄질 예정이었는데, 실제 총회에서 어떤 결론이 났는지는 조합 공지사항이나 하우징헤럴드 후속 보도를 통해 확인하시는 게 가장 정확합니다.

많은 사람들이 착공만 하면 갈등은 끝난다고 생각합니다.

하지만 흑석9구역 사례는 정반대일 수 있습니다.

이주와 철거를 마치고 크레인이 올라간 뒤에도, 마감재 하나를 두고 조합 내부가 시끄러워질 수 있다는 걸 보여주는 사례에 가깝습니다.

왜 공사비 증액 우려로 이어지나

이번 논란이 단순한 자재 취향 문제로 끝나지 않을 가능성이 있는 이유는 따로 있습니다.

흑석9구역은 이미 한 차례 대규모 공사비 증액을 겪은 전례가 있기 때문입니다.

검증이 덜 된 소규모 업체로 자재를 바꿨다가 납기가 밀리거나 품질 문제가 생기면, 결국 추가 공사비로 되돌아올 수 있다는 우려가 이번 보도에서 나온 배경입니다.

원자재 가격과 인건비가 오르면서 정비사업 공사비가 오르는 건 최근 몇 년간 서울 곳곳에서 반복된 일입니다.

즉,

흑석9구역의 이번 마감재 논란은 “어떤 브랜드 마루를 쓸 것인가”보다 “또 한 번 공사비가 오르는 서막이 되는 건 아닌가”라는 질문에 더 가깝습니다.

이 조합을 이끄는 조합장은 이종왕 씨입니다.

흑석9구역 vs 흑석11구역, 순서가 뒤집힌 이유

흑석9구역과 흑석11구역은 지금 나란히 “착공” 단계에 있지만, 여기까지 오는 길은 순탄하게 한쪽이 계속 앞선 게 아니었습니다.

서울시 정비사업 추진현황(2026년 6월 기준)을 보면 두 구역의 절차별 시점은 이렇습니다.

구역지정은 흑석9구역이 2009년, 흑석11구역이 2012년으로 9구역이 3년 먼저 출발했습니다.

그런데

건축심의는 순서가 뒤바뀝니다. 흑석11구역이 2020년에 먼저 통과했고, 흑석9구역은 2024년에야 통과했습니다. 3년 9개월 차이입니다.

여기서 다시 흐름이 바뀝니다.

관리처분계획인가와 이주, 착공 단계로 넘어오면 흑석9구역이 다시 앞서갑니다. 착공만 놓고 봐도 흑석9구역이 2025년 4월, 흑석11구역이 2026년 2월로 약 10개월 차이가 납니다.

이 흐름을 화살표로 옮기면 이렇게 됩니다.

먼저 출발 → 중간에 뒤처짐 → 후반부에 재역전.

흑석9구역이 걸어온 경로가 대체로 이런 곡선을 그립니다. 정비사업은 첫 단추(구역지정)를 먼저 끼웠다고 끝까지 앞서가는 게 아니라는 걸 두 구역이 함께 보여주는 셈입니다.

흑석11구역은 2020년 시공사 선정 당시 “정비사업의 마지막 대형 프로젝트”로 불릴 만큼 관심이 컸던 곳이기도 합니다. 총공사비 약 4,500억원 규모 입찰에 GS건설·대림산업·현대엔지니어링 등 대형사 6곳과 중견사 4곳이 현장설명회에 참석했지만, 실제 입찰에는 대우건설과 코오롱글로벌 두 곳만 남았고 최종적으로 대우건설이 ‘써밋 더힐’ 브랜드로 사업을 맡게 됐습니다. 정확한 최종 선정 발표 시점이 궁금하시다면 동작구청이나 흑석11구역 조합 홈페이지 공지사항에서 확인하실 수 있습니다.

흑석9구역과 같은 마감재·공사비 논란이 흑석11구역에서도 있었는지 찾아봤지만, 이번에는 비슷한 소식이 들려오지 않고 있습니다. 다만 착공 이후에도 이런 갈등이 언제든 불거질 수 있다는 걸 흑석9구역이 이미 증명한 만큼, 흑석11구역도 앞으로 지켜볼 필요는 있어 보입니다.

흑석뉴타운 전체 그림에서 9·11구역의 위치

흑석뉴타운은 원래 11개 구역 안팎으로 짜인 재정비촉진지구입니다.

전체를 놓고 보면 세 그룹으로 나뉩니다.

이미 끝난 곳(6개 구역)

• 흑석3구역 → 흑석자이 (GS건설, 1,772세대, 2023.02 입주)
• 흑석4구역 → 흑석 한강 푸르지오 (대우건설, 863세대, 2012.07 입주)
• 흑석5구역 → 흑석 한강 센트레빌 1차 (동부건설, 655세대, 2011.09 입주)
• 흑석6구역 → 흑석 한강 센트레빌 2차 (동부건설, 963세대, 2012.12 입주)
• 흑석7구역 → 아크로리버하임 (옛 대림산업, 1,073세대, 2018.11 입주)
• 흑석8구역 → 롯데캐슬 에듀포레 (롯데건설, 545세대, 2018.11 입주)

착공까지 온 곳(2개 구역)

• 흑석9구역 (디에이치 켄트로나인, 착공 2025.04)
• 흑석11구역 (써밋 더힐, 착공 2026.02)

아직 갈 길이 먼 곳(2개 구역)

• 흑석1구역 — 조합설립 단계
• 흑석2구역 — SH 시행 공공재개발, 삼성물산 시공(래미안 팰리튼 서울), 2025년 8월 재정비촉진계획 변경 결정고시를 받았고 2026년 1분기 사업시행계획인가, 2027년 1분기 관리처분계획인가를 목표로 하고 있어 2032년 입주를 바라보는 것으로 알려져 있습니다. 흑석9·11구역보다 최소 5~7년은 늦은 일정입니다.

절반 이상이 이미 새 아파트로 자리 잡았고, 마지막 대형 물량인 9·11구역이 착공에 들어가면서 흑석뉴타운은 사실상 마무리 국면에 접어들었다고 볼 수 있습니다.

이 시점에 마감재 논란 같은 잡음이 나오는 건, 뉴타운 사업이 완전히 끝나기 전 마지막 고비를 지나고 있다는 신호로 볼 여지도 있습니다.

10구역·12구역처럼 최근 다시 거론되는 구역들도 있는데, 이 부분은 아직 초기 단계인 만큼 정확한 진행 상황은 서울시 정비사업 정보몽땅이나 동작구청 홈페이지에서 확인하시는 걸 권해드립니다.

흑석뉴타운이 “준강남”으로 불리는 이유

흑석9·11구역이 이만큼 관심을 받는 데는 입지도 한몫합니다.

국립서울현충원을 사이에 두고 서초구와 맞닿아 있고, 한강을 사이에 두고는 용산·반포 방향을 마주 봅니다. 지하철 9호선 흑석역이 지구 안에 있어 강남 접근성도 나쁘지 않습니다.

하우징헤럴드는 흑석뉴타운을 두고 “현충원을 사이에 두고 서초구와 인접해 있고 한강 조망이 가능해 ‘준강남’으로 평가받는다”고 표현한 적이 있습니다.

세대수나 브랜드만 놓고 재개발 구역의 가치를 매기는 시각이 많습니다.

그러나

입지는 착공이 끝나도 바뀌지 않는 변수입니다. 흑석뉴타운이 받는 ‘준강남’ 평가는 9·11구역 착공 이후에도 계속 따라다닐 가능성이 높습니다.

정리하며

흑석9구역은 착공까지 마쳤지만 마감재 교체를 둘러싼 조합 내부 갈등이 남아 있고, 공사비가 45% 늘었던 전례가 있어 이번 논란을 가볍게 볼 수 없는 상황입니다.

흑석11구역은 9구역보다 10개월 늦게 착공했지만, 지금까지는 비슷한 잡음 없이 순항하고 있는 것으로 보입니다.

두 구역 모두 뉴타운의 마지막 대형 물량이라는 점에서, 앞으로 나오는 소식 하나하나가 흑석뉴타운 전체의 마무리 그림을 결정할 가능성이 높습니다.

착공은 끝이 아니라 또 다른 시작일 수 있다는 것.
흑석9구역이 지금 보여주고 있는 것입니다.

조합원 입장에서 분담금·이주비 대출·조합원의 권리와 의무 같은 실무 문제가 궁금하다면 재건축 조합원이 알아야 할 것 시리즈도 함께 참고할 만합니다.

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참고자료

• 흑석9구역, 마감재 ‘3주 밀실 교체’ 논란…공사비 증액 서막이란 우려도 – 하우징헤럴드
• 흑석11구역 재개발 ‘대우VS코오롱’ 맞대결 – 하우징헤럴드
• 재건축·재개발 현장 점검②…동작구 – 하우징헤럴드
• 흑석2구역 공공재개발, 5년만에 촉진계획변경 결정고시 – 하우징헤럴드
• 인터뷰-이진식 흑석2구역 공공재개발 주민대표회의 위원장 – 하우징헤럴드

재축은 “재해로 건물이 없어졌을 때 종전과 같은 규모로 다시 짓는 것”, 대수선은 “건물을 해체하지 않고 내력벽·기둥·보 같은 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하는 것”입니다. 두 단어 모두 증축·개축·신축만큼 자주 쓰이지는 않지만, 정작 필요한 순간에 요건을 정확히 몰라서 절차를 그르치는 경우가 적지 않습니다.

이 시리즈 1편 증축과 개축, 뭐가 다를까에서는 재축과 대수선을 증축·개축의 대조군으로 짧게만 짚었습니다. 재해로 멸실된 대지에 종전 규모로 다시 짓는 게 재축, 해체 없이 주요 구조부를 수선·변경하는 게 대수선이라는 한 줄 정의였습니다. 이번 3편, 시리즈 마지막 편에서는 이 한 줄 정의 뒤에 숨어있는 구체적 요건 — 어떤 재해가 재축으로 인정되는지, 대수선 시행령이 정한 9개 항목이 정확히 무엇인지 — 을 파고들어 봅니다.

재축, 정확히 어떤 요건을 갖춰야 할까

재축이 성립하려면 두 가지가 동시에 맞아야 합니다. 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실됐을 것, 그리고 다시 짓는 규모가 종전 규모를 벗어나지 않을 것.

여기서 “규모”는 무조건 똑같아야 한다는 뜻이 아닙니다. 연면적 합계는 반드시 종전 이하여야 합니다. 반면 동수·층수·높이는 종전 이하면 되지만, 혹시 그중 하나라도 종전을 초과한다면 그 초과하는 항목이 현행 건축법·시행령·건축조례 기준에 전부 맞아야 합니다. 연면적은 절대 기준, 동수·층수·높이는 조건부로 늘어날 여지가 있는 기준 — 이 차이를 모르고 “종전과 똑같이만 지어야 한다”고 오해하는 경우가 실무에서 자주 보입니다.

재해의 범위도 명확히 해둘 필요가 있습니다. 화재, 홍수, 붕괴 같은 자연재해나 외부 요인으로 건물이 사라졌을 때가 대상입니다. 건축주 본인이 낡았다고 판단해 스스로 해체를 결정했다면 그건 개축입니다. 재축과 개축이 결과물은 비슷해 보여도 계기가 완전히 다른 이유가 여기 있습니다. 건축물관리법상 “멸실”은 건축물이 해체, 노후화, 재해 등으로 효용과 형체를 완전히 상실한 상태를 말하는데, 재해로 주택이 멸실됐다면 소유자는 멸실일로부터 30일 이내에 멸실신고서를 관할 행정청에 내야 합니다.

“다시 짓는 거니까 신축 아닌가” — 흔한 오해

화재로 집이 완전히 타서 없어졌다면, 많은 사람이 “빈 땅에 새로 짓는 거니까 신축”이라고 생각합니다. 그런데 건축법 시행령이 정한 신축의 정의 자체에 “재축 또는 개축에 해당하는 것은 제외한다”는 문구가 들어있습니다. 즉 재해로 건물이 사라진 대지에 다시 짓더라도, 앞서 말한 재축 요건(연면적 종전 이하 등)을 충족하면 법적으로는 신축이 아니라 재축으로 분류됩니다.

반대의 경우도 성립합니다. 재해로 멸실된 게 맞더라도, 종전보다 훨씬 큰 규모로 다시 짓겠다면 재축 요건을 벗어나 신축으로 재분류될 수 있습니다. “재해로 없어졌다”는 사실 하나만으로 재축이 자동 확정되는 게 아니라, 규모 요건까지 함께 봐야 한다는 뜻입니다. 재축이냐 신축이냐에 따라 적용 법령과 절차가 달라지는 만큼, 화재 등으로 건물을 잃은 뒤 다시 짓기로 했다면 이 구분부터 관할 구청 건축과에 확인하는 편이 안전합니다.

바닥면적 합계 85㎡ 이내인 재축은 건축신고로 진행할 수 있습니다. 3층 이상 건축물이라면 재축 부분의 바닥면적 합계가 전체 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정된다는 점도 증축·개축과 같은 기준입니다. 다만 재축은 여기서 한 가지가 더 필요합니다. “재해로 멸실됐다”는 사실관계를 뒷받침하는 서류, 즉 멸실신고서나 화재증명원 같은 재해 증빙입니다. 증축·개축 신고에는 없는, 재축만의 절차상 차별점입니다.

대수선, 시행령이 정한 9가지 항목이 정확히 뭘까

대수선은 “증축·개축·재축에 해당하지 않으면서” 건축법 시행령 제3조의2가 정한 9개 항목 중 하나에 해당하는 공사를 말합니다. 개축이 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3개 이상을 해체하는 대공사라면, 대수선은 이 네 요소를 포함한 9개 항목을 건드리되 건물 전체를 해체하는 수준에는 이르지 않는 공사입니다.

표를 보면 두 가지 유형이 섞여 있다는 게 보입니다. 내력벽·기둥·보·지붕틀·외벽 마감재료(1, 2, 3, 4, 9호)는 “증설·해체는 규모 무관, 수선·변경은 면적·개수 기준 이상일 때만” 대수선에 해당합니다. 반면 방화벽·계단·경계벽(5, 6, 8호)은 증설·해체·수선·변경 어느 쪽이든 규모와 무관하게 전부 대수선입니다. 같은 표 안에서도 항목마다 판단 기준이 다르다는 걸 놓치면, “면적이 작으니 괜찮겠지”라고 오판하기 쉽습니다.

대수선과 인테리어, 어디서 갈리나

벽지·바닥재·창호·주방가구를 바꾸는 정도의 수선은 건물의 구조나 외부 형태를 건드리지 않기 때문에 애초에 허가·신고 대상이 아닙니다. 문제는 “인테리어 하는 김에” 공사 범위가 조금씩 넓어질 때 생깁니다.

내력벽 철거가 대표적입니다. 면적 기준(30㎡)은 “수선·변경”에만 적용되고, 내력벽을 아예 새로 세우거나 뜯어내는 “증설 또는 해체”는 면적과 무관하게 그 자체로 대수선입니다. 거실을 넓히려고 내력벽 일부를 텄다면, 면적이 작았다는 이유로 신고 대상에서 빠져나갈 수 없다는 뜻입니다.

다가구·다세대주택의 세대 간 경계벽도 마찬가지입니다. 두 세대를 하나로 합치거나 반대로 나누는 공사는 대수선 8호에 해당하는데, 이걸 “그냥 내부 인테리어”로 오인하고 신고 없이 진행하는 경우가 있습니다. 외벽 마감재료를 30㎡ 이상 교체하는 리모델링(드라이비트 교체 등 외벽 마감 자체를 바꾸는 공사)도 9호 대상이라는 점을 놓치기 쉽습니다.

대수선은 원칙적으로 건축허가 대상입니다. 다만 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물에서, 주요구조부의 해체가 없는 경우(즉 증설·해체가 아니라 수선·변경에 그치는 경우)에 한해 건축신고로 진행할 수 있습니다. 내력벽 30㎡ 이상 수선, 기둥·보·지붕틀 3개 이상 수선, 방화벽·주계단 수선 정도가 신고 대상의 예입니다. 규모가 작아 보여도 “해체”가 포함되는 순간 허가 대상으로 넘어간다는 걸 기억해두는 게 좋습니다.

재축·대수선, 절차와 실제 흐름은 이렇게 다르다

재축은 규모 기준(85㎡ 이내 등)만 놓고 보면 증축·개축과 절차가 같습니다. 차이는 앞서 말한 재해 증빙 서류 하나뿐입니다.

대수선은 다릅니다. “허가가 원칙, 소규모 비구조적 수선만 예외적으로 신고”라는 구조다 보니, 신고로 빠져나갈 수 있는 문턱이 오히려 증축·개축·재축보다 좁습니다. 바닥면적 기준만 보면 되는 앞의 세 가지와 달리, 대수선에는 “해체가 포함됐는가”라는 조건이 하나 더 붙기 때문입니다.

최근에는 대수선이 개인 건축주 차원을 넘어 아파트 단지 정비 시장에서도 주목받고 있습니다. 서울경제 보도(2026년 6월)에 따르면 서초래미안, 역삼금호어울림 같은 노후 단지들이 재건축·증축형 리모델링의 대안으로 대수선 방식을 검토하고 있습니다. 용적률이 높아 재건축이 사실상 막힌 단지, 또는 증축형 리모델링이 지지부진했던 단지가 조합 설립·사업승인·세입자 이주 같은 절차 없이 입주자대표회의 단위로 추진할 수 있다는 점에서 대수선을 택하는 경우입니다. 업계에서는 “2년이면 신축급 변신”이 가능하다는 설명이 나오는데, 다만 일반분양 수익이 없다 보니 사업비 전액을 주민이 부담해야 한다는 게 이 방식의 한계로 지목됩니다.

개인 토지주의 대수선과 단지 단위 대수선은 물론 규모부터 다릅니다. 다만 “전면 철거 없이, 절차 부담을 줄여 노후 건물을 개선한다”는 기본 논리만큼은 똑같습니다. 큰 공사를 벌이지 않고도 건물의 수명과 기능을 끌어올릴 수 있다는 것, 이게 대수선이 재축·개축·신축과 구분되는 실질적인 이유입니다.

실제로는 이렇게 헷갈립니다

정의만 보면 명확해 보이지만, 실제 공사 현장에서는 몇 가지 지점에서 반복적으로 혼동이 생깁니다.

가장 흔한 건 “이 정도 수선이면 신고까지 해야 하나”를 판단하지 못하는 경우입니다. 앞서 짚었듯 내력벽 철거는 면적과 무관하게 대수선이고, 세대 간 경계벽을 건드리는 공사도 마찬가지입니다. 규모가 작다는 이유로 신고 없이 진행했다가 위반건축물로 적발되면, 시정명령을 거쳐 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 이행강제금은 지방세법상 시가표준액에 위반 내용별 요율을 곱해 산정되며, 소유권이 바뀌었거나 임차인 때문에 현실적으로 시정이 어려운 경우 등은 일정 범위에서 감경받을 수 있습니다. 무허가 대수선의 이행강제금 산정 기준을 다룬 법제처 법령해석 사례가 따로 존재한다는 사실 자체가, 이 문제가 실무에서 드물지 않게 발생한다는 방증이기도 합니다.

재축과 개축을 혼동하는 경우도 있습니다. 둘 다 “다시 짓는다”는 결과는 비슷해도 계기(재해 대 건축주 의사)가 다르다는 건 1편에서 짚은 그대로입니다. 다만 화재 등으로 건물이 일부만 손상됐을 때는 판단이 더 복잡해집니다. 이걸 재축으로 볼지, 손상 부분만 고치는 대수선으로 볼지, 아니면 전부 해체 후 다시 짓는 개축으로 볼지는 손상 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 손상률이 몇 퍼센트를 넘으면 어느 쪽으로 분류된다는 식의 정량 기준은 확인되지 않았습니다. 이런 경계선 사례는 관할 구청 건축과와 직접 상담하시는 게 가장 정확합니다.

시리즈를 마치며

재축은 “재해로 멸실된 대지에, 연면적은 종전 이하로, 동수·층수·높이는 종전 이하이거나 현행 법령에 맞게 다시 짓는 것”입니다. 대수선은 “건물을 해체하지 않고 시행령이 정한 9개 항목 — 내력벽·기둥·보·지붕틀·방화벽·계단·경관지구 외부형태·경계벽·외벽 마감재료 — 을 수선·변경하는 것”이고요. 둘 다 증축·개축·신축만큼 자주 등장하지는 않지만, 재해를 당했거나 노후 건물을 손보려는 순간 정확한 요건을 모르면 절차가 꼬이고, 심하면 위반건축물로 남을 수 있습니다.

이번 3편으로 “토지주가 개발하기 위한 필수요소” 시리즈를 마무리합니다. 1편 증축과 개축, 뭐가 다를까에서는 다섯 가지 건축행위의 법적 정의와 위반 시 불이익을, 2편 신축, 토지주가 알아야 할 개발 첫걸음에서는 신축의 절차 6단계와 세금 구조를, 그리고 이번 3편에서는 재축·대수선의 정확한 요건과 실무 혼동 지점을 다뤘습니다. 세 편을 합쳐놓고 보면 “내 건물에 뭘 어떻게 할 수 있는가”라는 질문에 필요한 법적 뼈대는 대부분 갖춰진 셈입니다.

결국 어떤 공사든 시작 전에 “이게 증축인지 개축인지 재축인지 대수선인지 신축인지”부터 명확히 하는 게 먼저입니다. 그다음에 허가와 신고, 세금이 따라옵니다. 순서를 거꾸로 밟으면 도면도, 서류도, 예산도 처음부터 다시 짚어야 하는 상황이 생깁니다.

내 땅에 건물을 새로 짓겠다고 마음먹으면, 제일 먼저 부딪히는 질문은 “그래서 뭐부터 해야 하지”입니다. 결론부터 말하면 신축은 토지이용계획 확인 → 설계 → 건축허가(또는 신고) → 착공신고 → 시공 → 사용승인, 이 여섯 단계를 순서대로 밟는 일입니다. 그리고 이 여섯 단계 중 어디서 얼마나 지연될 가능성이 높은지, 세금은 언제 얼마나 나오는지를 미리 알고 시작하느냐 모르고 시작하느냐가 실제 공사 기간과 예산을 크게 갈라놓습니다.

지난 1편 증축과 개축, 뭐가 다를까에서는 신축·증축·개축·재축·대수선, 이 다섯 가지 건축 행위가 건축법상 어떻게 구분되는지를 정리했습니다. 이번 2편은 정의 이야기는 반복하지 않습니다. 이미 “신축을 하기로” 마음을 정한 토지주가 실제로 마주치는 절차, 신축이라서 달라지는 세금, 그리고 신축과 리모델링·재건축 중 무엇을 선택해야 할지의 기준을 다룹니다.

신축, 절차부터 알아야 시작할 수 있다

신축은 크게 여섯 단계로 진행됩니다.

1. 토지이용계획 확인
2. 설계
3. 건축허가 또는 건축신고
4. 착공신고
5. 시공
6. 사용승인(준공)

이 순서 자체는 단독주택이든 상가주택이든 크게 다르지 않습니다. 문제는 각 단계에 걸리는 시간이 생각보다 유동적이라는 데 있습니다. 사전조사부터 사용승인까지 통상 4~8개월이 걸린다고 소개되지만, 이건 서류 보완이나 민원 없이 순조롭게 진행됐을 때 얘기입니다. 실제로는 이 범위를 넘기는 경우가 드물지 않습니다.

토지이용계획 확인 — 설계 들어가기 전에 끝내야 하는 일

등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서를 통해 용도지역·용도지구, 건폐율·용적률 상한, 도로 접근성을 확인하는 단계입니다.

도로 요건이 특히 중요합니다. 대지가 폭 4m 이상 도로에 2m 이상 접해있지 않으면 애초에 건축 자체가 안 되는 경우가 있습니다. 이 확인을 설계 전에 끝내야 하는 이유는 단순합니다. 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물의 규모 자체가 정해지기 때문에, 이걸 모르고 설계부터 의뢰하면 나중에 도면을 다시 그려야 하는 상황이 생깁니다.

설계 — 건축사만 할 수 있는 영역

설계자는 건축법 제23조에 따라 반드시 건축사 면허 소지자여야 합니다. 건축사가 아닌 사람이 그린 도면은 허가 신청 서류로 아예 인정되지 않습니다.

필요한 서류는 건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도·구조계산서, 기계·전기·소방 설비 계획도입니다. 연면적 500㎡ 이상이거나 3층 이상이면 구조기술사 날인이, 500㎡ 이상이면 에너지절약계획서가 추가로 필요합니다.

건축허가 또는 건축신고 — 반려는 대부분 서류 문제다

규모가 작으면(연면적 200㎡ 이하, 3층 이하 등 조건 충족 시) 건축신고만으로 진행할 수 있어 처리기간과 서류가 적습니다. 그보다 크거나 규제지역이면 건축허가 대상이 되고, 다중이용건축물이나 분양 대상 건축물이라면 허가 전 건축심의까지 거쳐야 합니다.

반려 사유로 자주 꼽히는 것은 건폐율·용적률 초과, 도로 접도 요건 미충족, 일조권·이격거리 위반, 주차장 부족입니다. 그런데 실무에서 더 흔하게 발목을 잡는 건 이런 규모 문제가 아니라 서류 누락입니다. 구조계산서, 토지이용계획확인서, 에너지절약계획서, 공유자 동의서가 빠져서 보완 요청을 받으면 통상 7~14일이 그대로 더 걸립니다.

용도지역상 형질변경이 필요한 토지, 농지·산지라면 개발행위허가나 농지전용·산지전용까지 건축허가와 함께 진행돼야 합니다. 이 부분은 뒤에서 실수 사례로 다시 짚습니다.

착공신고와 시공 — 직영이냐 도급이냐

착공신고는 허가(또는 신고 수리) 이후 시공자와 공사감리자를 확정한 뒤 관할 구청에 제출합니다. 여기서부터는 한 가지 선택이 남아있습니다. 건축주가 직접 시공을 관리하는 직영공사로 갈지, 건설업 면허를 가진 업체에 맡기는 도급으로 갈지입니다.

비용만 보면 직영공사가 아낄 여지가 있어 보입니다. 하지만 직영공사를 택하면 건축주 본인이 인력 관리, 자재 조달, 하도급 관리, 현장 안전관리까지 사실상 시공사 대표 역할을 떠안게 됩니다. 본업을 병행하면서 이 모든 걸 감당하기는 현실적으로 어렵습니다. 게다가 연면적 200㎡를 초과하는 주택이나 다가구 같은 공동주택 유형은 규모와 무관하게 건설업 면허 업체가 시공하는 것이 원칙이라, 직영공사 자체가 선택지에서 빠지는 경우도 있습니다.

착공 기한도 놓치기 쉬운 부분입니다. 허가서에 명시된 기한(통상 1년 내외로 안내되나 자료마다 표현이 다르게 소개되는 경우가 있어, 정확한 기한은 발급받은 허가서에서 직접 확인하는 것이 안전합니다) 안에 착공하지 않으면 허가가 취소될 수 있고, 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장을 신청할 수 있습니다.

사용승인 — 준공이 끝이 아니다

공사를 마치면 감리자가 설계도서대로 시공됐는지 확인하고, 허가 조건 이행 여부를 검토한 뒤 각종 부담금 납부를 확인합니다. 사용승인서가 나오면 건축물대장에 기재되는데, 여기서 끝이 아닙니다. 사용승인일로부터 60일 이내에 소유권보존등기까지 마쳐야 합니다. 사용승인 전에는 전입신고도, 실거주도 원칙적으로 불가능합니다.

신축은 왜 세금 계산부터 다른가

1편에서 짚었듯 증축·개축은 “의제취득”으로 취득세가 부과됩니다. 신축은 여기서부터 계산 방식 자체가 달라집니다.

신축은 새로운 건축물을 만드는 일이라 법적으로 원시취득에 해당합니다. 원시취득의 표준세율은 2.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%가 붙어 실효세율은 2.96%가 되고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가돼 3.16%가 됩니다. 정비사업 조합원의 취득세를 다룬 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까에서도 새 건물이 완공될 때 원조합원이 내는 세금을 정확히 이 원시취득 2.8% 구조로 설명한 적이 있습니다. 신축이 개인 토지주든 정비사업 조합원이든, “새 건물을 짓는다”는 사실 자체에 붙는 세율은 같다는 뜻입니다.

증축·개축은 다릅니다. 세율은 같은 2.8%지만, 과세표준이 다릅니다. 신축은 지어진 건물 전체의 취득가격이 과세표준이 되는 반면, 증축·개축은 기존 건물은 이미 취득세를 낸 것으로 보고 새로 늘어난 부분의 가액에만 세율을 적용합니다. “세율은 같은데 과세표준의 범위가 다르다” — 이게 신축과 증축·개축을 세금 관점에서 가르는 핵심입니다.

과세표준 자체도 짚어둘 부분이 있습니다. 신축의 과세표준은 “사실상 취득가격”, 즉 건축을 위해 실제로 지출한 직접비용과 간접비용의 합계액입니다. 건설자금 이자, 설계·감리 용역비, 농지보전부담금·산지조성비 같은 법정부담금, 국민주택채권 매각차손, 붙박이 설비·정원 조성비까지 포함됩니다. 반대로 광고·판매비용, 전기·가스 분담금, 이주비·지장물 보상금, 부가가치세는 과세표준에서 빠집니다.

부가가치세는 신축 목적에 따라 갈립니다. 임대사업 등 과세사업 목적으로 상가나 오피스를 신축한다면, 건축비에 포함된 부가세는 매출세액에서 공제하거나 환급받을 수 있습니다. 다만 일반과세자로 사업자등록을 해둬야 하고, 등록 시점이 늦으면 환급이 제한될 수 있습니다. 반면 거주 목적으로 개인이 신축하는 경우는 과세사업이 아니어서 부가세 환급 대상이 아닌 것으로 보는 게 일반적입니다. 주택과 상가가 섞인 복합 신축처럼 사안이 복잡해지면 판단이 달라질 수 있어, 이 부분은 세무사나 관할 세무서에 미리 확인해보시길 권합니다.

신축이냐, 고쳐 쓰느냐 — 판단 기준

땅과 건물을 가진 토지주가 늘 신축만 정답은 아닙니다. 리모델링(증축·개축을 수단으로 삼는 방식)과 비교했을 때 신축이 유리한 상황은 따로 있습니다.

이 표는 원래 공동주택 정비사업을 기준으로 소개되는 비교치입니다. 개별 필지를 가진 토지주라면 조합 설립이나 3/4 동의 같은 정비사업 절차 자체가 필요 없고, 앞서 정리한 여섯 단계(허가~사용승인)만 거치면 되기 때문에 기간과 비용은 이 표보다 훨씬 짧고 적게 듭니다. “무엇을 기준으로 신축과 고쳐 쓰기를 가를 것인가”라는 판단 논리 자체는 그대로 적용됩니다.

노후도가 심하고 안전진단에서 낮은 등급을 받을 정도라면, 어차피 고쳐 쓰는 데 한계가 있으므로 신축 쪽으로 기우는 경우가 많습니다. 반대로 건물 상태가 아직 쓸 만하고 규모를 크게 늘릴 필요가 없다면, 철거 비용과 인허가 부담이 없는 증축·개축이 더 합리적일 수 있습니다. 현재 용적률도 변수입니다. 이미 용적률을 다 채워 쓰고 있다면 신축해도 늘릴 여지가 크지 않아 신축의 실익이 줄어들고, 반대로 용적률에 여유가 있다면 신축했을 때 늘어나는 연면적만큼 사업성이 커집니다.

토지주가 자주 걸려 넘어지는 지점들

“땅 있으니까 그냥 지으면 되는 거 아니야?” 많은 토지주들이 신축을 이렇게 단순하게 생각하고 시작합니다. 실제로 걸려 넘어지는 지점은 대개 정해져 있습니다.

가장 흔한 건 용도지역을 확인하지 않고 설계부터 의뢰하는 경우입니다. 건폐율·용적률, 도로 접도 요건은 용도지역에 따라 정해지는데, 이걸 나중에 알게 되면 도면을 처음부터 다시 그려야 합니다.

개발행위허가 같은 병행 인허가를 놓치는 경우도 흔합니다. 형질변경이 필요한 토지, 농지·산지는 건축허가만으로 끝나지 않습니다.

서류 준비를 허술하게 하는 경우도 있습니다.

• 구조계산서
• 토지이용계획확인서
• 에너지절약계획서
• 공유자 동의서

이 중 하나라도 빠지면 보완 요청으로 최소 일주일 이상이 그냥 흘러갑니다.

직영공사를 너무 쉽게 생각하는 경우도 빠지지 않습니다. 비용을 아끼려다 오히려 관리 부담과 품질 리스크를 떠안는 사례가 적지 않습니다.

마지막으로 세금입니다. 준공 시점에 원시취득 취득세(실효 2.96~3.16%)가 별도로 발생한다는 걸 공사비 예산에 미리 반영해두지 않으면, 다 지어놓고 잔금 치를 자금이 모자라는 상황이 생길 수 있습니다.

마무리

신축은 토지이용계획 확인부터 사용승인까지 여섯 단계를 거치는 일이고, 세금 계산의 출발점도 증축·개축과 다릅니다. 신축은 원시취득이라 지어진 건물 전체 가액에 세금이 매겨지고, 증축·개축은 의제취득이라 늘어난 부분에만 매겨진다는 게 핵심입니다.

절차든 세금이든, 결국 시작 전에 확인해두는 시간이 나중에 아끼는 시간보다 훨씬 짧습니다. 용도지역 하나 확인하는 데 하루면 되지만, 설계를 다시 하는 데는 몇 주가 걸립니다.

“땅은 내 것인데 뭐가 이렇게 복잡하냐”는 말을 자주 듣습니다. 복잡한 게 아니라, 순서가 있는 것뿐입니다.

이 시리즈 1편에서는 증축과 개축의 법적 정의를, 이번 2편에서는 신축의 절차와 세금을 다뤘습니다. 다음 3편에서는 재축과 대수선, 이 두 가지가 실제로 언제 등장하고 어떤 절차를 거치는지를 정리하겠습니다.

집을 고치거나 새로 지을 계획이 있다면 “증축”과 “개축”이라는 단어를 한 번쯤 마주하게 됩니다. 결론부터 말하면 두 단어는 전혀 다른 개념입니다. 증축은 기존 건물에 면적이나 층수, 높이를 더 늘리는 것이고, 개축은 건물의 주요 구조를 헐어낸 뒤 종전과 같은 규모로 다시 짓는 것입니다. “늘리느냐(증축), 같은 규모로 다시 짓느냐(개축)” — 이 한 줄이 두 용어를 가르는 핵심 기준입니다.

건축법은 이 둘을 포함해 신축·재축·대수선까지 총 다섯 가지 건축 행위를 구분해두고 있고, 어떤 행위에 해당하느냐에 따라 건축허가를 받아야 하는지 건축신고만으로 되는지, 취득세는 어떻게 매겨지는지가 달라집니다. 무심코 “그냥 고치는 거니까 다 비슷하겠지”라고 생각했다가는 허가 절차부터 다시 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 오늘은 증축과 개축의 법적 정의부터 실제로 사람들이 헷갈리는 지점, 위반했을 때의 불이익까지 순서대로 정리해보겠습니다.

증축과 개축, 건축법상 정의부터 짚고 가자

건축법 제2조는 “건축”을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것으로 정의합니다. 다만 각 행위가 구체적으로 어디까지인지는 건축법 본문이 아니라 건축법 시행령 제2조에서 정하고 있습니다.

증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 행위입니다. 층수나 연면적은 그대로인데 높이만 올라가도 증축에 해당한다는 점은 의외로 많이들 놓치는 부분입니다.

개축은 조금 더 조건이 까다롭습니다. 시행령이 정한 개축의 정의는 “기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것”입니다. 풀어서 말하면 조건이 두 가지입니다.

• 내력벽·기둥·보·지붕틀, 이 네 가지 중 세 가지 이상을 해체할 것 (사실상 건물을 거의 다 헐어내는 수준)
• 해체 후 종전과 같은 규모 안에서만 다시 지을 것

두 조건이 동시에 맞아야 개축입니다. 만약 다 허물고 다시 지으면서 면적이나 층수를 늘렸다면, 그건 개축이 아니라 증축 또는 신축으로 봐야 합니다. 실제로 법제처는 “기존 건축물 전부를 해체하고 다시 지으면서 높이를 늘리는 행위가 개축에 해당하는지”를 다룬 유권해석 사례를 낸 적이 있는데, 이 자체가 현장에서 얼마나 자주 헷갈리는 지점인지를 보여줍니다.

재축·대수선까지 포함해서 한번에 구분하기

증축·개축과 자주 묶여 나오는 나머지 두 개념도 함께 정리해두면 헷갈릴 일이 없습니다.

재축은 개축과 결과물이 비슷해 보이지만 계기가 완전히 다릅니다. 개축은 건축주가 스스로 결정해서 헐고 다시 짓는 것이고, 재축은 천재지변이나 재해로 건물이 아예 멸실됐을 때 그 자리에 다시 짓는 것입니다. 요건도 있습니다. 연면적 합계는 종전 규모 이하여야 하고, 동수·층수·높이는 종전 규모 이하이거나, 혹시 이를 초과하는 항목이 있다면 그 항목이 건축법·시행령·조례에 모두 맞아야 합니다.

대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 같은 주요 구조나 외부 형태를 수선·변경·증설하는 것을 말합니다. 증축·개축·재축에는 해당하지 않으면서 주요 구조부를 건드리는 공사라고 보면 됩니다. 건물을 아예 해체하는 개축보다는 범위가 좁지만, 벽지나 창호를 바꾸는 정도의 경미한 수선보다는 훨씬 넓은 범주입니다. 참고로 단순 벽지 교체나 창호 교체처럼 정말 경미한 수선은 애초에 건축법상 허가·신고 대상 자체가 아닙니다.

건축허가와 건축신고, 어디서 갈리나

건축법은 규모가 큰 공사는 건축허가(사전 허가 필요)로, 규모가 작은 공사는 건축신고(신고만으로 진행)로 나눕니다. 여기서 흔히 오해하는 부분이 하나 있습니다. “증축이니까 신고, 개축이니까 허가”처럼 행위 종류 자체로 절차가 갈리는 게 아니라는 점입니다.

건축신고 대상 기준은 증축·개축·재축 모두에 공통으로 적용됩니다. 바닥면적 합계가 85㎡ 이내인 증축·개축·재축은 건축신고로 진행할 수 있습니다. 다만 3층 이상 건축물이라면, 증축·개축·재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 전체 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정됩니다. 이 기준선을 넘으면 증축이든 개축이든 건축허가를 받아야 합니다.

실무에서는 조금 다른 변수가 하나 더 있습니다. 개축은 정의상 주요 구조부 세 가지 이상을 해체하는 대공사이다 보니, 신고 대상 규모라 하더라도 구조 안전 확인이나 감리 같은 절차적 요건이 증축보다 까다롭게 걸리는 경우가 많습니다. 규모만 보고 “신고 대상이니 간단하겠지”라고 단정하기보다는, 관할 구청 건축과에 사전 상담을 받아보는 게 안전합니다.

건축신고는 건축·대수선·용도변경신고서에 필요 서류를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 제출하는 방식으로 진행됩니다. 공사를 마친 뒤에는 건축물 사용승인 절차를 거쳐야 실제 사용과 건물 보전등기 신청이 가능해집니다.

실제로는 이렇게 헷갈립니다

정의만 놓고 보면 명확해 보이지만, 실제 현장에서는 세 가지 지점에서 자주 혼동이 생깁니다.

가장 흔한 건 증축과 개축을 그냥 “고치는 공사”로 뭉뚱그려 인식하는 경우입니다. 건축주 상당수가 자신이 하려는 공사가 정확히 어떤 행위인지 명확히 인식하지 못한 채 공사를 계획합니다. 문제는 “면적이 늘어나는지(증축), 종전 규모 그대로 다시 짓는지(개축)”에 따라 적용되는 건축 기준과 허가 절차, 감리 의무가 전부 달라진다는 데 있습니다. 착공 이후에 사실은 이게 증축이었다는 걸 알게 되면 절차를 처음부터 다시 밟아야 할 가능성이 높습니다.

다 허물고 다시 지으면서 규모를 늘리는 경우도 자주 다퉈집니다. 앞서 언급한 법제처 유권해석 사례처럼, “전부 해체 후 재축조하면서 높이를 늘렸다면 이게 개축이냐 아니냐”는 실무에서 실제로 부딪히는 질문입니다. 개축의 핵심 조건은 어디까지나 “종전과 같은 규모”입니다. 조금이라도 규모가 달라지면 개축이 아니라 증축이나 신축으로 재분류될 수 있습니다.

세금도 빼놓을 수 없습니다. 건축물을 증축하거나 개축하면 새 건축물을 취득하는 게 아니라 기존 건축물에 대한 “의제취득”으로 간주되어 취득세가 부과됩니다. 신축과는 계산 기준 자체가 다르기 때문에, 공사를 계획하는 단계에서부터 세금까지 함께 확인해두는 편이 낫습니다. 정비사업 조합원의 취득세 계산 구조가 궁금하다면 정비사업 세금 3편, 조합원 취득세 얼마나 내야 할까에서 더 자세히 다루고 있습니다.

재건축·재개발과는 무슨 관계일까

정비사업(재건축·재개발)에 관심이 있는 독자라면 증축·개축이 어디서 연결되는지 궁금할 수 있습니다. 증축·개축 자체가 재건축·재개발이라는 사업 유형인 것은 아닙니다. 다만 주택법이 정한 “리모델링”의 정의 자체가 증축·개축을 수단으로 삼고 있다는 점에서 접점이 생깁니다.

리모델링이란 노후 건축물을 대상으로 증축·개축 등을 통해 건축물의 기능을 향상하거나 수명을 연장해 부동산 가치를 높이는 것을 말합니다. 도시및주거환경정비법의 적용을 받는 재건축·재개발이 정비기반시설을 정비하면서 노후·불량 건축물을 전면 철거하고 새로 짓는 방식이라면, 리모델링은 주택법의 적용을 받아 골조를 남긴 채 증축·개축으로 고쳐 쓰는 방식에 가깝습니다. 상대적으로 규제 강도가 낮고 사업 기간과 비용도 적게 드는 편입니다.

즉 “재건축은 헐고 새로 짓는 것, 리모델링은 증축·개축으로 골조를 살려 고치는 것”이라는 구도로 이해하면 두 개념이 왜 자주 함께 언급되는지 감이 잡힐 것입니다.

불법 증축·개축, 적발되면 어떻게 될까

건축법을 위반하면 허가권자는 건축주에게 공사 중지를 명하거나, 철거·개축·증축·수선 등 시정 조치를 명할 수 있습니다. 적발되면 건축물대장에 “위반건축물”로 표기되는데, 여기서부터 생기는 불이익이 생각보다 큽니다.

• 담보대출 한도가 줄거나 아예 거절될 수 있습니다
• 전세보증금 반환보증 가입이 거부될 수 있습니다
• 매매 계약 자체가 무산되는 경우가 있습니다
• 청년월세지원처럼 “적법 건축물”을 전제로 하는 공공지원에서 배제될 수 있습니다

이행강제금은 시가표준액(지방세법 기준)에 위반면적, 부과요율, 가중·감경률을 곱해 산정됩니다. 위반 유형별로 요율이 다른데, 건폐율 초과는 80%, 용적률 초과는 90%, 허가 대상인데 허가 없이 지은 경우는 100%, 신고 대상인데 신고 없이 지은 경우는 70% 수준으로 알려져 있습니다. 베란다나 발코니를 무단으로 넓히는 흔한 사례는 대개 “용적률 초과”로 분류돼 90% 요율이 적용되는 경우가 많습니다. 연면적 60㎡ 이하 소규모 주거용은 1/2 범위에서 감액받을 수 있는 등 별도 감경 규정도 있습니다.

가장 실질적으로 부담스러운 부분은 이 이행강제금이 시정될 때까지 매년 반복해서 부과된다는 점입니다. 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라, 원상복구하거나 적법화하지 않는 한 계속 쌓이는 구조입니다.

그렇다면 이미 지어진 불법 증축·개축 부분은 어떻게 해결할 수 있을까요. 방법은 크게 세 가지입니다.

1. 원상복구 — 위반 부분을 철거해 원래 상태로 되돌리는 방법
2. 행위허가 — 현행 건축법 기준을 충족한다면 정식으로 증축·용도변경 허가를 받아 적법화하는 방법
3. 양성화(특별조치) — 정부가 한시적으로 여는 특별조치법 시행 기간에 해당된다면, 현행 기준에 다소 못 미쳐도 합법 건축물로 인정받는 방법

단, 이런 한시적 특별조치는 상시 운영되는 제도가 아니라 정부가 특정 기간에만 여는 경우가 많습니다. 지금 시점에 실제로 적용 가능한 특례가 시행 중인지는 관할 구청 건축과나 국가법령정보센터에서 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 어떤 경로를 택할 수 있는지도 건폐율·용적률 초과 정도에 따라 달라지므로, 실행에 앞서 법규 검토부터 받아보시길 권합니다.

마무리

증축은 “규모를 늘리는 것”, 개축은 “주요 구조부를 헐고 종전과 같은 규모로 다시 짓는 것”입니다. 재축은 재해로 멸실된 뒤 다시 짓는 것, 대수선은 해체 없이 주요 구조를 수선·변경하는 것이고요. 짧은 단어 두 개의 차이처럼 보이지만, 어떤 행위에 해당하느냐에 따라 건축허가와 건축신고, 취득세 계산, 리모델링 여부까지 통째로 갈립니다.

공사를 계획하고 있다면 도면부터 그리기 전에, 이 네 가지 중 정확히 무엇에 해당하는지부터 관할 구청 건축과에 확인해보시길 권합니다. 규모를 어림짐작으로 판단했다가 절차를 처음부터 다시 밟는 것보다는, 시작 전 확인 한 번이 훨씬 빠릅니다.